Kaufen oder Mieten: So viel Geld bleibt Hamburgern von ihrem Gehalt
Die Miet- und Kaufpreise kennen trotz der Corona-Wirtschaftsbremse nur eine Richtung: nach oben. Laut „Postbank Wohnatlas 2021“ haben sich bundesweit in mehr als 94 Prozent aller Landkreise und kreisfreien Städte die Wohnimmobilien verteuert, natürlich auch in Hamburg.
Das wirft die Frage auf: Welchen Anteil vom Einkommen verschlingen die Wohnkosten, also die Miet- oder die Kreditratenzahlungen? Expert:innen des Hamburgischen WeltwirtschaftsInstituts (HWWI) haben das für den „Postbank Wohnatlas 2021“ durchgerechnet – auf Basis der durchschnittlich regional verfügbaren Haushaltseinkommen.
Nicht mehr als 30 Prozent des verfügbaren Haushaltseinkommens sollte Wohnen ja kosten, so lautet eine gängige Faustformel. Danach wäre im Jahr 2020 in 363 von 401 Landkreisen und kreisfreien Städten der Kauf einer 70-Quadratmeter-Wohnung für einen Durchschnittshaushalt finanzierbar gewesen. Ein Jahr zuvor waren es noch 379 Kreise und Städte.
Steigende Kauf-und Mietpreise: So viel bleibt Hamburgern vom Gehalt
Allerdings müssten in insgesamt 38 Regionen, in denen immerhin ein Fünftel aller deutschen Haushalte lebt, durchschnittlich mehr als 30 Prozent des regional verfügbaren Einkommens für die laufende Kreditfinanzierung aufgewendet werden. Sehr hohe Belastungen von mehr als 40 Prozent ergeben sich für München, Berlin, Frankfurt und Hamburg (42,9 Prozent bei einem Durchschnittseinkommen von 46.859 Euro) sowie die Landkreise Nordfriesland, Miesbach, Garmisch-Partenkirchen und Aurich. Die Mieten bleiben überall unterhalb der 30-Prozent-Schwelle – in Hamburg beträgt der Anteil am Einkommen 21,6 Prozent.
Der jeweilige Einkommensanteil wurde auf Basis der durchschnittlich regional verfügbaren Haushaltseinkommen für die Nettokaltmiete beziehungsweise für die Kreditraten für eine 70-Quadratmeter-Wohnung berechnet. Für die Finanzierung einer Immobilie wurde ein Zinssatz von 2,45 Prozent, eine Anfangstilgung von vier Prozent und 20 Prozent Eigenkapital zu Grunde gelegt. Nebenkosten für Grunderwerbsteuer, Notar oder Umbauten wurden nicht berücksichtigt.
Ballungsräume: Belastungen der Haushalte sind gestiegen
Die HWWI-Modellrechnung zeigt, dass die finanziellen Belastungen im Jahr 2020 gegenüber dem Vorjahr gestiegen sind. Im Durchschnitt über alle Landkreise und kreisfreien Städte mussten die Bürger im vergangenen Jahr 14,2 Prozent (Vorjahr 13,4 Prozent) des regional verfügbaren Haushaltseinkommens für Miete und 19,6 Prozent (Vorjahr 17,0 Prozent) für die Finanzierung einer Eigentumswohnung aufbringen. „Wer sich zum Kauf entschließt, muss höhere monatliche Einkommensbelastungen hinnehmen als in der Vergangenheit. Diese Entwicklung beobachten wir besonders ausgeprägt in Ballungsräumen“, sagt Eva Grunwald, Leiterin Immobiliengeschäft Postbank.
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Wie unter einem Brennglas zeigt sich dies in Deutschlands größten Städten. Zwar blieben die Nettokaltmieten für eine 70-Quadratmeter-Wohnung auch im vergangenen Jahr in allen Städten unterhalb der 30-Prozent-Grenze, für Wohneigentum gilt das allerdings nicht mehr. In keiner der sieben größten Städte kommen Durchschnittskäufer mit weniger als 30 Prozent ihres Haushaltseinkommens für die monatliche Ratenzahlung zurecht. In die Finanzierung von 70 Quadratmetern Wohneigentum floss laut Modellrechnung in München 2020 im Schnitt sogar mehr als die Hälfte des durchschnittlichen örtlichen Haushaltseinkommens. Mit 47 Prozent folgt Berlin, vor Frankfurt am Main mit rund 44 Prozent und Hamburg mit knapp 43 Prozent. Stuttgart, Köln und Düsseldorf bewegen sich in im 30 Prozent-Spektrum.
Deutsche Städte: Wo Kaufen günstiger kommt
Die HWWI-Modellrechnung zeigt aber auch, dass es Regionen gab, in denen Eigentümer gegenüber Mietern finanziell im Vorteil waren. In 54 Landkreisen und kreisfreien Städten musste der durchschnittliche Haushalt einen geringeren Anteil des Haushaltseinkommens für die Finanzierung aufbringen als Mieter für die örtliche Nettokaltmiete. Am stärksten schlägt das Pendel zugunsten des Wohnungskaufs im Landkreis Mansfeld-Südharz in Sachsen-Anhalt aus: Hier flossen 2020 beim Erwerb einer Wohnung im Schnitt 7,5 Prozent des Haushaltseinkommens in die Kreditfinanzierung – für die Mietzahlung mussten dagegen 12,5 Prozent des Einkommens aufgebracht werden.
Auch im Kyffhäuserkreis und im Unstrut-Hainich-Kreis (beide in Thüringen) sowie im Burgenlandkreis in Sachsen-Anhalt profitierten Käufer von besonders günstigen Immobilienpreisen in Relation zu den lokalen Mieten. Die größten Abschläge für Käufer bieten ostdeutsche Kreise. Erst auf Rang 20 der Regionen mit den größten Vorteilen für Käufer folgt mit Goslar der erste westdeutsche Kreis. Dort mussten Käufer für die Finanzierung einer Immobilie im vergangenen Jahr im Schnitt 10,3 Prozent ihres Haushaltseinkommens einplanen. Die Miete schlug dagegen mit durchschnittlich 13,2 Prozent zu Buche.
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Eine Kaufentscheidung sollte aber laut Postbank nicht allein vom Vergleich der Einkommensbelastung mit einer Miete abhängig gemacht werden. „Viele andere Faktoren wie die persönliche finanzielle Situation und die individuelle Lebensplanung spielen ebenso eine Rolle. Mit unserer Studie geben wir Kaufinteressierten weitere Hinweise, die in die Entscheidungsfindung einfließen können. Es lohnt sich, beim Immobilienkauf so viele Faktoren wie möglich zu berücksichtigen“, sagt Grunwald. (mp)
