Kaufen oder mieten?: Studie gibt klare Antwort, was schlauer ist
Die Immobilienpreise sind in den vergangenen Jahren deutlich gestiegen, sodass sich viele potenzielle Käufer oder Hausbauer abgeschreckt fühlen. Dies gilt auch für Hamburg, wo der Markt zudem hart umkämpft ist. Eine Studie vom Institut der deutschen Wirtschaft (IW) in Köln kommt nun aber zu dem Schluss, dass es in Deutschland bundesweit dennoch deutlich günstiger ist, eine Wohnimmobilie zu kaufen, als sie zu mieten.
Mieten oder kaufen? Das IW in Köln rät klar zu Letzterem. Das hat mehrere Gründe: Erstens seien die Mieten in den letzten Jahren kräftig gestiegen. Und zweitens hätte der Zinsrückgang für Darlehen – auch bedingt durch die Niedrigzinspolitik der EZB – dafür gesorgt, dass die bereits zuvor sehr günstig laufenden Finanzierungskosten für Wohneigentümer noch einmal gesunken seien.
„Zwar sind die Kaufpreise weiter gestiegen, jedoch nicht in einem so hohen Maße, dass sie die Einsparungen durch die niedrigeren Zinsen übertreffen konnten. Diesen Zinsvorteil genießen Mieter nicht“, sagt Michael Voigtländer, Immobilienexperte des IW.
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Somit kommt das IW in seinem für das Immobilienunternehmen Accentro Real Estate ermittelten Wohnkostenreport zu dem Schluss, dass in 90 Prozent der 401 deutschen Kreise und kreisfreien Städte das Eigentum die Miete schlägt.
IW-Studie: Eigentümer leben günstiger als Mieter
Das IW hat den Zins sowie die Nebenkosten für den Erwerb, die Modernisierung der langfristig bewohnten Immobilie sowie die entgangenen Zinsen auf das investierte Eigenkapital mit der Nettokaltmiete eines vergleichbaren Objektes verglichen. Dieses Verfahren ermögliche eine Gegenüberstellung der laufenden Mietkosten und der Kosten, die mit der Nutzung einer Eigentumsimmobilie verbunden seien, so Voigtländer. Die Tilgung werde wiederum nicht berücksichtigt, weil damit ein Vermögensaufbau einhergehe, der bei Mietern nicht stattfinde.
Und so kommt die Studie zu dem Schluss, dass der Kostenvorteil der Selbstnutzung gegenüber einer vergleichbaren Mietwohnung im Jahr 2019 deutschlandweit bei 48,5 Prozent liege.
Studie zum Wohnen in Deutschland: Mieter zahlen fast 50 Prozent mehr
Mieter zahlen also fast 50 Prozent mehr fürs Wohnen als Eigentümer. Wer ein Haus oder eine Wohnung besitze, könne somit in fast allen deutschen Landkreisen günstiger Leben als jemand, der zur Miete wohne. „Die Schere zwischen den Kosten der Selbstnutzer und den Kosten der Mieter hat sich seit dem Vorjahr sogar noch einmal geweitet“, sagt Voigtländer dazu.
Zudem beschränke sich der Kostenvorteil von Eigentümern nicht bloß auf ländliche Gebiete oder Regionen mit niedrigen Kaufpreisen, sondern sei bundesweit auch in den eher hochpreisig geprägten Großstädten zu beobachten. In den sieben deutschen Metropolen reiche der Kostenvorteil der Selbstnutzer gegenüber Mietern von 35,1 Prozent in Berlin über 43,1 Prozent in Hamburg, 45,9 Prozent in München, 51 Prozent in Stuttgart, 55,6 Prozent in Frankfurt am Main, 58,7 Prozent in Düsseldorf bis hin zu 59,5 Prozent in Köln.
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„Angesichts weiterhin hoher Immobilienpreise und auf niedrigem Niveau verharrender Zinsen gilt weiterhin, dass Wohneigentum die beste Form der privaten Altersvorsorge ist“, sagt auch Lars Schriewer, seit März Vorstandschef von Accentro.
Wohnen in Deutschland: Mieten könnten durch Corona noch teurer werden
Ebenfalls in der Studie untersucht wurde der Zusammenhang zwischen der Struktur des regionalen Arbeitsmarkts und der Entwicklung für Mieten und Immobilienpreise im Zeichen der Corona-Krise.
Auf Basis der Konjunkturumfragen des Ifo-Instituts wurde abgeleitet, wie viele sozialversicherungspflichtig Beschäftigte eines Kreises in Branchen arbeiten, die derzeit besonders von der Corona-Krise betroffen sind. Neben dem Tourismus und dem Gastgewerbe seien es vor allem Branchen des verarbeitenden Gewerbes, die unter Mängeln in den Lieferketten leiden würden.
Mietsteigerung durch Corona? Es gibt regionale Unterschiede
Dort seien Preisanstiege weniger wahrscheinlich. Jedoch: Wo die Mieten in den letzten Jahren deutlich langsamer als die Löhne gestiegen sind, könnten die Mieten durch die Krise steigen. Dort hingegen wo in den letzten Jahren die Löhne schneller gestiegen sind, sei es möglich, dass Mietsteigerungen über einen längeren Zeitraum ausfallen könnten.
„Die wirtschaftlichen Implikationen der Corona-Krise und damit verbundene Risiken für den Wohnungsmarkt sind allerdings ungleich zwischen den Regionen verteilt. Gerade im Süden Deutschlands scheinen die Risiken für Anpassungen in den Preisen für Wohnimmobilien höher, ganz anders dagegen im Osten Deutschlands, dort erscheinen Mietsteigerungen und damit auch Preissteigerungen möglich“, so Voigtländer.
Einen großen Einfluss hat Corona bisher also nicht auf die Immobilienbranche. Aber auch hier gilt: Wenn sind eher die Mieter als die Eigentümer von der Krise betroffen. Bei der Frage kaufen oder mieten gibt es somit eine klare Antwort. (alu)
