Immobiliengeschäft bricht ein – hohe Preise nicht mehr haltbar
Rasant gestiegene Zinsen, hohe Baupreise und eine Rekordinflation: Für viele Menschen ist der Kauf eines Hauses oder einer Wohnung nicht mehr finanzierbar. Das macht sich im Geschäft mit Baufinanzierungen immer stärker bemerkbar. Dafür dreht sich der Markt aber auch bei den Preisen.
Die Nachfrage nach Baufinanzierungen ist im Zuge steigender Zinsen weiter gefallen. Das Neugeschäft deutscher Banken mit Immobiliendarlehen an Privathaushalte und Selbstständige brach im September um 28 Prozent zum Vorjahresmonat ein, wie neue Daten der Beratungsfirma Barkow Consulting zeigen. Mit einem Volumen von 16,1 Milliarden Euro liege das Neugeschäft auf dem niedrigsten Stand seit 2014, so die Analyse, die sich auf Zahlen der Europäischen Zentralbank und der Bundesbank stützt. Dabei besteht das ausgewiesene Neugeschäft aus Verlängerungen und Neuverhandlungen bestehender Finanzierungen sowie erstmals abgeschlossenen Krediten. Barkow sprach von einem Rekordrückgang und Abwärtstrend, der sich beschleunige.
Auch Kreditvermittler berichteten von viel Zurückhaltung bei Verbrauchern. „Mit den steigenden Zinsen haben viele Menschen neu kalkuliert, sind bei der Immobilie Kompromisse eingegangen oder haben vom Immobilienkauf vorerst Abstand genommen“, hießt es etwa bei Interhyp. „Über alle Kanäle hinweg reduziert sich aktuell die Nachfrage am Markt“, sagte auch Michael Neumann, Vorstandschef bei Dr. Klein. Das Unternehmen Hüttig & Rompf beobachtet „definitiv eine deutliche Verunsicherung bei den Verbrauchern und Immobilieninteressenten.“
Zinsen viermal so hoch wie am Jahresbeginn
Schon in den vergangenen Monaten hatte sich das Neugeschäft mit Baufinanzierungen wegen des Zinsanstiegs eingetrübt. Seit Jahresbeginn haben sich die Zinsen für zehnjährige Immobilienkredite etwa vervierfacht – aktuell liegen sie laut dem Vergleichsportal Check24 bei gut 3,6 Prozent. Bei den monatlichen Raten macht das oft Hunderte Euro aus. „So einen Zinsanstieg gab es noch nie“, sagte Berater Peter Barkow. Hinzu kommt, dass Banken wegen der hohen Inflation Anträge auf Immobilienkredite strenger prüfen – sie setzen zum Beispiel höhere Lebenshaltungskosten bei Verbrauchern an.
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Als wäre das nicht genug, macht Bauherren auch der starke Anstieg der Baupreise zu schaffen. Viele Wohnbauprojekte werden bereits abgesagt. Im September meldeten laut Ifo-Institut 16,7 Prozent der befragten Baufirmen stornierte Aufträge, deutlich mehr als im August. Mit den raueren Zeiten am Immobilienmarkt herrscht viel Nervosität, wie es weiter geht, nachdem die Preise jahrelang hochgeschossen waren.
Bei der Nachfrage nach Immobilienkrediten hat all das Spuren hinterlassen. Erreichte das Neugeschäft bei Wohnungsbaukrediten deutscher Banken an Privathaushalte laut der Prüfungsgesellschaft PwC im März noch ein Allzeithoch mit gut 32 Milliarden Euro, ging es in den Folgemonaten zurück und fiel im August auf 18,5 Milliarden Euro.
Baufinanzierungen sehr wichtiges Geschäft deutscher Banken
Nachdem das Neufinanzierungsvolumen im Mai noch fast 20 Prozent über Vorjahr gelegen habe, sei es ab Juni ins Minus gedreht, heißt es bei Barkow Consulting. Im August sei das Minus zum Vorjahr auf 19 Prozent gewachsen und im Folgemonat auf 28 Prozent. Der Bestand insgesamt an Baufinanzierungen sei im September noch um gut sechs Prozent gestiegen – immer noch mehr als der langjährige Schnitt.
Für deutsche Banken sind Baufinanzierungen ein sehr wichtiges Geschäft. Private Immobiliendarlehen bilden mit rund 40 Prozent den größten Anteil in ihrem Kreditbuch. Nach Jahren des Booms lag der Bestand laut Barkow im September bei 1555 Milliarden Euro.
Der Rückgang bei den Baufinanzierungen macht den Banken Sorgen. „Die Nachfrage ist von einem Tag auf den anderen eingebrochen. Viele Projekte im Planungsstadium werden storniert“, sagte Sparkassenpräsident Helmut Schleweis jüngst dem „Handelsblatt“. Und der Vizechef der Deutschen Bank, Karl von Rohr, geht davon aus, „dass das Immobiliengeschäft branchenweit nicht nur kurzfristig, sondern auf mittlere Sicht schwächer ausfallen wird“.
Kunden können erhöhte Zinslast nicht tragen
Die Bilthouse Gruppe, unter derem Dach mehrere Kreditvermittler vereint sind, kann die Berichte über den Abwärtstrend bestätigen. „Früher konnte man mit sehr wenig oder keinem Eigenkapital noch finanzieren.“ Derzeit könne man einige Finanzierungsanfragen nicht an Banken weitergeben, „da die Kunden die erhöhte Zinslast nicht tragen könnten“. Die Darlehensvergabe der Banken sei erheblich restriktiver geworden, beobachtet auch Ditmar Rompf, Vorstandschef bei Hüttig & Rompf. „Bei verhältnismäßig geringem Eigenkapitalanteil schauen sie besonders genau hin.“ Der Anteil der Kaufinteressenten, den man wieder nach Hause schicken müsse, sei deutlich gestiegen.
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Neumann von Dr. Klein berichtet, dass nicht nur die Zinsen die Nachfrage nach Immobilienkrediten belasten, sondern auch die gestiegenen Lebenshaltungskosten. Es gebe Interessenten, die sich eine Immobilie rein rechnerisch leisten könnten – angesichts der hohen Inflation und großen Heizkosten warteten sie aber teilweise ab.
Angebot größer als die Nachfrage
Die Kreditvermittler sehen aber auch Lichtblicke. Einige Banken hätten auf die gestiegenen Zinsen reagiert und ihre Anforderungen an die Mindesttilgung heruntergesetzt, beobachtet Interhyp. Und Neuman meint: „Viele Verkäufer wollen jetzt noch am alten Preis zu niedrigeren Zinsen verkaufen. Leider gibt es zu diesen Preisen keine Käufer.“ Das Angebot sei größer als die Nachfrage. „Es entsteht jetzt, was es seit 15 Jahren nicht mehr gab: ein Käufermarkt.“
