Das kommt überraschend: Mieten in Hamburg deutlich niedriger als gedacht

Sind Mietwohnungen in Hamburg tatsächlich viel günstiger als seit Jahren beklagt und ist damit auch das allgemeine Mietenproblem in der Hansestadt viel geringer? Eine am Donnerstag vorgestellte Untersuchung des Freiburger Center for Real Estate Studies (CRES) im Auftrag der Hamburger Wohnungswirtschaft legt genau das nahe – und sorgt für Diskussionen. Der Hamburger Mieterverein reagiert.

So kommen CRES-Forscher Marco Wölfle und sein Team nach der Analyse von rund 237.000 bestehenden Mietverträgen – das sind gut ein Drittel aller existierenden Hamburger Wohnungsmietverträge – zu dem Schluss, dass die tatsächliche durchschnittliche Nettokaltmiete in Hamburg im vergangenen Jahr bei 8,71 Euro pro Quadratmeter lag – und damit 58 Cent unter dem jüngsten Mietenspiegel von 2021.

Doch damit nicht genug: Auch die Mietsteigerungen seien im Vergleich zur vorangegangenen Studie von 2019 mit 1,99 Prozent pro Jahr moderat ausgefallen und lägen unterhalb der allgemeinen Teuerungsrate von 4,1 Prozent pro Jahr. Der Mietenspiegel verzeichnet dagegen allein von 2019 bis 2021 einen Anstieg von 7,3 Prozent – was unter anderem den Mieterverein zu Hamburg stutzig macht.

Kritik vom Mieterverein: Ergebnisse nicht repräsentativ

„Eine erste Befassung mit der Studie legt nahe, dass – wie auch schon 2019 und in den Vorjahren – die erhobenen Daten nicht repräsentativ sind”, sagt der Vorsitzende des Mietervereins, Rolf Bosse. Zur Methodik der Datenerhebung habe er mehr als eine Frage. Und sagt: „Die Hamburger Wohnungswirtschaft verabreicht den Hamburger Mieter:innen und dem Senat ein Beruhigungsmittel“.

Die Fluktuation innerhalb der Stadt sei historisch niedrig: Wer nicht unbedingt umziehen müsse, bleibe in seiner Wohnung. 12.000 vordringlich Wohnungssuchende, die keine Wohnung haben oder in prekären Verhältnissen leben, blieben unversorgt und viele Menschen seien gezwungen, auf das Umland auszuweichen. „Vor diesem Hintergrund brauchen wir dringend wohnungspolitische Maßnahmenund die Unterstützung der Immobilieneigentümer, um die Klimaziele umzusetzen, bezahlbare Bestandsmieten zu sichern und gleichzeitig den dringend benötigten neuen Wohnraumzu schaffen“, sagt Rolf Bosse.

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Auch die Linken in der Hamburgischen Bürgerschaft haben Zweifel an dem Ergebnis der CRES-Studie. Dem widerspricht Wölfle: „Wir sprechen über die Mieten, die tatsächlich bezahlt werden.” Und die lägen zwischen 5,09 und 14,02 Euro pro Quadratmeter, wobei 68 Prozent der Hamburger Mieterinnen und Mieter zwischen 6,90 und 10,52 pro Quadratmeter zahlten. Auch bei den Neuvermietungen lägen die tatsächlichen Angebote deutlich unter der öffentlichen Wahrnehmung, die vor allem von Internetportalen geprägt sei. So würden bei Neuvermietungen tatsächlich im Schnitt 8,94 Euro pro Quadratmeter kalt aufgerufen, in den Internetportalen seien es 13,91 Euro pro Quadratmeter.

Grund für die Diskrepanz von bis zu 89 Prozent zwischen den Studienergebnissen und den Portalangeboten sei, dass größere private Vermieter und Genossenschaften im Netz oft gar nicht aktiv seien. „Hamburger Neuvertragsmieten liegen daher erheblich unter den Spitzen, die in Portalen dargestellt werden”, heißt es in der Studie. Im Durchschnitt betrage der Unterschied 4,97 Euro pro Quadratmeter oder 56 Prozent. Insgesamt machten die Neuvermietungen aber auch nur zehn Prozent aller Mietverträge aus.

Mietentwicklung: Erzeugen Suchportale falschen Eindruck?

Für den Vorsitzenden des Grundeigentümer-Verbands, Torsten Flomm, steht damit fest: „Wir haben (…) nachgewiesen, dass wir eine sehr moderate Mietenentwicklung haben.” Der Vorsitzende des Verbands norddeutscher Wohnungsunternehmen, Andreas Breitner, wiederum betonte: Ausgehend von dieser einzigartigen Studie, die den Weg von der gefühlten in die tatsächliche Lage weise, „wünsche ich mir einfach eine unaufgeregtere Diskussion”. Angesichts der Zahlen gebe es keinen Grund zur Panik.

Kommenden Montag wollen Bundesbauministerin Klara Geywitz, Bürgermeister Peter Tschentscher und Stadtentwicklungssenatorin Karen Pein (alle SPD) zusammen mit der Wohnungswirtschaft im Bündnis für das Wohnen über die Zukunft des Wohnens in der Hansestadt beraten. Die Studie sieht Senatorin Pein schon jetzt als eine Bestätigung des bisherigen Vorgehens. „Eine Durchschnittsmiete von 8,71 Euro pro Quadratmeter im Bestand ist ein Erfolg für Hamburgs Wohnungsbaupolitik.” Sie freue sich „über das hervorragende Zeugnis unserer kooperativen Wohnungsbaupolitik”.

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Auch Hamburgs Landesvorsitzender des Bundesverbands Freier Immobilien- und Wohnungsunternehmen (BFW), Sönke Struck, zeigt sich zufrieden, warnt aber gleichzeitig: „Über eines müssen wir uns trotz allem im Klaren sein, Neubaumieten werden (…) auf dieser Ebene nicht stattfinden – und zukünftig noch weniger denn je, denn das Bauen ist letztendlich so teuer, dass man unterhalb von 16 Euro gar nicht damit rechnen kann, das wirtschaftlich darzustellen.” (dpa/mp)