Hamburgerin entwickelt Tool: So hoch darf die Miete nach Modernisierung sein!
Modernisierung, schon das Wort kann Mietern Angst machen, denn anschließend kann der Hauseigentümer die Miete kräftig erhöhen. Aber wie stark darf die Miete steigen, wenn die Fenster erneuert oder die Fassade gedämmt wurde? Bisher gibt es dafür weder einen Katalog noch einheitliche Richtlinien. Ein neues Tool der Hamburger Architektin Kirsten David (45) soll das jetzt ändern.
Das preisgekrönte Projekt trägt den Namen „Funktionales Kostensplitting“ – vereinfacht: Aufteilung der Kosten in Modernisierung (kann zu Mieterhöhungen führen) und Erhalt (muss der Eigentümer alleine zahlen). So bleibt es fair.
„Das Ganze kam ins Rollen, als ich 2010 auf dem Journal des Mietervereins las: ‚Mietervertreibung durch energetische Sanierungen‘“, sagt Kirsten David im Gespräch mit der MOPO. Gleichzeitig habe die Deutschen Energie Agentur (dena) damals angekündigt, dass energetische Sanierungen sich für Mieter und Vermieter rechnen würden.
Auch in Hamburg: Erhaltungskosten werden auf Mieter umgelegt
Das sei der Unterschied zwischen Theorie und Praxis, erklärt David. In der Theorie sollen die Nebenkosten durch Modernisierungen gesenkt werden, um die Mieterhöhung auf die Kaltmiete auszugleichen. In der Praxis funktioniere das nur selten, weil häufig nicht nur Modernisierungs-, sondern auch Erhaltungskosten auf die Mieter umgelegt würden. Das Problem: Wo hört Erhaltung auf und fängt Modernisierung an?
Das „Funktionale Kostensplitting“ ist das Ergebnis ihrer Doktorarbeit. Das Projekt wurde mit dem Forschungspreis für nachhaltige Entwicklung vom BUND ausgezeichnet.
Online-Tool soll Kosten nach Modernisierung ermitteln
Das Ziel ist es, alle Kosten, die bei einer Modernisierung anfallen, fein säuberlich aufzusplitten. Ein Beispiel: Wenn ein Fenster ausgewechselt werde, würden sich nicht alle Komponenten gleich verbessern. „Man kann immer noch rausschauen, es ist nach wie vor stabil und regendicht“, sagt David. Im besten Fall habe sich die Wärmedämmung verbessert.
Noch liegt es nur als Excel Tabelle vor und bezieht sich auf energetische Modernisierungen, etwa, wenn der Vermieter eine neue Heizung einbauen lässt. In Zusammenarbeit mit der HAW soll daraus aber ein Online Tool entstehen, welches auf alle Bereiche ausgeweitet wird. Dann sollen Mieter auch errechnen können, um wie viel teurer ihre Wohnung durch ein neues Bad werden darf.
Bei Mieterhöhung dürfen nur Modernisierungskosten berücksichtigt werden
Das Tool ist zum Durchklicken. Die Kosten für eine Modernisierung muss der Vermieter in einer Ankündigung mitteilen. Die Zahlen kann der Mieter in das Tool eintragen. Zur Berechnung der Erhaltungskosten muss der Zustand des Bauteils ermittelt werden, indem alle sichtbaren Schäden angegeben werden, zum Beispiel Feuchtigkeit in einem Fenster. Am Ende können Mieter herausfinden, ob die Erhöhung gerecht war und Vermieter können eine sachgerechte Anhebung vornehmen.
