Tiny Houses: Anwalt verrät, was Sie beim Bau beachten müssen
Tiny Houses – für viele der Inbegriff von Minimalismus, Freiheit und Nachhaltigkeit. Sie träumen von einem Leben ohne Ballast inmitten schönster Natur. Häuschen kaufen und ab an den See? Von wegen. Auch ein kleines Haus muss große bürokratische Hürden nehmen. Rechtsanwalt Henning Bunte (39) von der Hamburger Immobilien- und Baurechtskanzlei Oberthür und Partner klärt auf.
Der Traum vom Tiny House ist gelegentlich schon zu Ende geträumt, wenn Mandanten von Henning Bunte über die baurechtlichen Vorgaben aufgeklärt werden. „Was in den USA oft deutlich unproblematischer ist, sieht in Deutschland ganz anders aus. Hier gilt nicht zuletzt in jedem Bundesland eine andere Landesbauordnung“, sagt der Anwalt. Und die sieht insbesondere in Hamburg vor: Tiny Häuser, die zum Wohnen gedacht sind, brauchen eine Baugenehmigung – genauso wie ein Einfamilienhaus. Selbst wenn sie im eigenen Garten stehen oder nur als Wochenenddomizil genutzt werden sollen. „Da wird es für viele schon uninteressant. Dieselbe Bürokratie der Prüfung wie bei einem Einfamilienhaus schreckt die Leute.“
Ein Tiny House gilt im Regelfall als bauliche Anlage. Zwar werden die Mini-Häuser in Hamburg im „vereinfachten Verfahren“ geprüft, doch auch diese Genehmigungsprozesse sind im Einzelfall nicht unaufwendig und dauern lange. „Wie lange genau, hängt von vielen Faktoren und letztlich auch vom Bezirk ab. Aber mit einem halben Jahr sollte man auf jeden Fall rechnen.“ Häufig gäbe es unerwartete Nachforderungen wie zum Beispiel das Einreichen von weiteren Lageplänen, Grundrissen oder Nachweisen zur Erschließung des Grundstücks.
Generell wird beim vereinfachten Verfahren auch in Hamburg insbesondere geprüft, ob das Wohnen und die Größe des Hauses am geplanten Standort überhaupt zulässig sind. Ob der Mindestabstand von zweieinhalb Metern zu anderen Gebäuden eingehalten werden kann. Gibt es Altlasten auf dem Grundstück? Kann das Minihaus an das Abwassersystem und Stromnetz angeschlossen werden? Fragen über Fragen.
Und damit nicht genug. In diesem Rahmen müssen gegebenenfalls auch die von Gemeinde zu Gemeinde, von Bezirk zu Bezirk abweichenden Bebauungspläne geprüft werden. Diese können unter anderem sogar die zulässige Form des Daches und die Farbe der Außenwand des Hauses regeln. „In Hamburg haben wir einen großen Teil alter Bebauungspläne, die nicht sehr viele und oft sehr allgemeine Festsetzungen vorsehen. Insofern geht es häufig ganz grundsätzlich eher um die Frage, ob an dieser Stelle überhaupt gebaut werden darf.“ Das sei ein Grund, warum Tiny Houses in Hamburg, selbst am Rande der Stadt, kein großes Thema sind. „Wir haben kaum bebaubare Grundstücke und die verfügbaren werden oft maximal baulich genutzt, damit sich das lohnt“, sagt Bunte, der seit 2015 bei Oberthür und Partner arbeitet.
Durch den nicht nur in Ballungsräumen zunehmenden Druck auf den Wohnungsmarkt und die „oft überforderten Bauämter“ kann sich der Rechtsanwalt jedoch vorstellen, dass in Zukunft die Bauordnungen in einigen Bundesländern entsprechend geändert werden könnten und Tiny Häuser keine Baugenehmigung mehr brauchen. „Dennoch müsste man die Anforderungen des öffentlichen Baurechts, insbesondere die der Bebauungspläne einhalten.“ Der Rechtsanwalt rät Interessierten, sich schon vor der Anschaffung eines Tiny Houses individuell beraten zu lassen. Welche Art von Mini-Haus soll es sein? Und wo soll es stehen? „Jede Bauordnung ist ein bisschen anders. Erst einmal muss vorab geklärt werden, ob die Art des Hauses überhaupt an dem geplanten Standort zulässig ist. Da würde ich nicht auf etwaige Aussagen der Hersteller vertrauen.“
Durch den nicht nur in Ballungsräumen zunehmenden Druck auf den Wohnungsmarkt und die „oft überforderten Bauämter“ kann sich der Rechtsanwalt jedoch vorstellen, dass in Zukunft die Bauordnungen in einigen Bundesländern entsprechend geändert werden könnten und Tiny Häuser keine Baugenehmigung mehr brauchen. „Dennoch müsste man die Anforderungen des öffentlichen Baurechts, insbesondere die der Bebauungspläne einhalten.“ Der Rechtsanwalt rät Interessierten, sich schon vor der Anschaffung eines Tiny Houses individuell beraten zu lassen. Welche Art von Mini-Haus soll es sein? Und wo soll es stehen? „Jede Bauordnung ist ein bisschen anders. Erst einmal muss vorab geklärt werden, ob die Art des Hauses überhaupt an dem geplanten Standort zulässig ist. Da würde ich nicht auf etwaige Aussagen der Hersteller vertrauen.“
Von der Illusion, sein Tiny House einfach irgendwo in der Natur hinzusetzen, sollten sich die Tiny House-Liebhaber verabschieden. „Viele Leute sind schon auf die Nase gefallen. Da kam am Ende die Abrissverfügung, die wir nicht selten sogar abwenden konnten.“ Der Anwalt rät zur Vorsicht: Wenn es unkompliziert erscheine, könne das Erwachen böse sein.
